Tovább bővül a szlovákiai ipari és logisztikai ingatlanpiac

A CBRE Szlovákia ingatlantanácsadó cég negyedéves elemzése alapján a teljes bérleti aktivitás mintegy 131 ezer négyzetmétert tett ki, ami éves szinten jelentős, 23 százalékos bővülést jelent. Ha a nettó bérleti aktivitást vizsgáljuk, a megközelítőleg 67 ezer négyzetméteres eredmény 13 százalékos emelkedést mutat az előző negyedévhez viszonyítva, ami egyértelműen jelzi a piac élénkülését.

Michal Cerulík, a CBRE Szlovákia ipari ingatlanok bérbeadásáért felelős igazgatója rámutatott, hogy bár a piacon az aktivitás töretlen, a fejlődést továbbra is fokozott óvatosság jellemzi.

Szakmai megítélése szerint a teljes és a nettó bérleti aktivitás növekedése kifejezetten pozitív jelzés, ám hozzá kell tenni, hogy ennek jelentős részét a meglévő szerződések meghosszabbítása, illetve a Kassa környéki előbérleti megállapodások adják. Cerulík kiemelte azt is, hogy az üresedési ráta negyedéves szinten ugyan enyhén mérséklődött, hosszú távon azonban a csúcsértéke közelében mozog, a régiók közötti különbségek pedig továbbra is markánsak. Kifejezetten biztatónak tartja ugyanakkor, hogy a prémium kategóriás ingatlanok esetében az elérhető legmagasabb bérleti díjak megőrizték stabil szintjüket.

A tranzakciók szerkezetét megvizsgálva jól látszik, hogy a legnagyobb hányadot az előbérletek tették ki az összes bérlet 36 százalékával, némileg megelőzve a 33 százalékos arányt képviselő szerződés-újratárgyalásokat.

A piac további szegmenseiben a rövid távú bérletek 16 százalékot, az új bérleti szerződések 12 százalékot, míg a meglévő kapacitások bővítései a fennmaradó 3 százalékot adták. Földrajzi bontásban Pozsony tágabb vonzáskörzete egyértelműen dominált, magához vonzva a teljes bérleti aktivitás 41 százalékát. Ezt a térséget Kelet-Szlovákia követte 32 százalékkal, majd Nyugat-Szlovákia 17, valamint Közép-Szlovákia 10 százalékos részesedéssel zárt.

Iparági szempontból a második negyedév motorja a harmadik feles logisztika (3PL) volt, amely a teljes kereslet 44 százalékát hasította ki magának. A szlovák gazdaság húzóágazatát jelentő autóipar 38 százalékkal vette ki a részét a bérleti piacból, míg az összes többi ágazat együttesen 13 százalékot tett ki. Érdekesség, hogy a hagyományos feldolgozóipar mindössze 4 százalékot, az e-kereskedelem pedig csupán 1 százalékot képviselt az aktivitásból.

Ami a kihasználatlanságot illeti, az üresedési ráta a második negyedévben 13 bázispontos enyhülést követően 7,99 százalékra süllyedt. A legmagasabb, 9,63 százalékos üresedést Nyugat-Szlovákiában regisztrálták, amelyet Közép-Szlovákia 8,02 százalékos, majd Pozsony környéke 7,59 százalékos mutatóval követett. Ezzel szemben Kelet-Szlovákia piaca bizonyult a legszűkebbnek, ahol a kihasználatlanság alig érte el a 3,02 százalékot.

A kínálati oldalon a második negyedév során mintegy 41 ezer négyzetméternyi új ipari és logisztikai terület került piacra. A fejlesztők lendülete azonban a jövőben is kitart: az idei év végéig további 270 ezer négyzetméternyi csarnok átadása várható, a 2027-es esztendőre pedig újabb, 426 ezer négyzetméteres bővülés van kilátásban.

A bérleti díjak tekintetében a piac kiegyensúlyozottságot mutat. A legmagasabb elérhető díjak (prime rent) az előző negyedévhez képest stabilak maradtak a négyzetméterenkénti 5,95 eurós havi szinten, ami éves összevetésben enyhe, 3 százalékos emelkedést takar. Ezzel párhuzamosan az átlagos bérleti díjak negyedéves szinten szintén stagnáltak – 4,55 eurón állapodtak meg négyzetméterenként –, miközben éves szinten 3 százalékkal csökkentek. A befektetők számára kulcsfontosságú prémium hozam (prime yield) mind negyedéves, mind éves összehasonlításban stabilan, 6,25 százalékon maradt.