Tetőznek a lakásárak, vagy csak átrendeződik a piac?
A szlovákiai ingatlanpiac az elmúlt két évben olyan dráguláson ment keresztül, amely alapjaiban írta át a lakosság vásárlási szokásait. Bár az újépítésű projektek továbbra is vonzzák a vevőket, a lakáskeresők egyre gyakrabban ütköznek saját pénzügyi teljesítőképességük határaiba. A dráguló hitelek és a csökkenő reáljövedelmek arra kényszerítik a családokat és a befektetőket, hogy kompromisszumokat kössenek: vagy az alapterületből engednek, vagy a régebbi építésű, használt ingatlanok felé fordulnak. Kérdés azonban, hogy a jelenlegi piaci átrendeződés egy hosszabb távú trend kezdete, vagy csupán egy átmeneti reakció a makrogazdasági ellenszélre
Az árdinamika egyértelműen megmutatja, hová tolódott a kereslet a megyeszékhelyeken. A legutóbbi kétéves ciklusban a régebbi építésű kétszobás lakások ára ugrott meg a leginkább, több mint harminc százalékkal, szorosan követve a huszonnyolc százalékkal dráguló régebbi háromszobásoktól. Ezzel szemben az újépítésű háromszobás lakások áremelkedése tizennyolc százalék alatt maradt. Ez a lassabb növekedési ütem nem az érdeklődés hiányát jelzi, hanem azt, hogy az újépítésű, tágasabb ingatlanok egyszerűen kikerültek az átlagos háztartások fizetőképességi sávjából.
A finanszírozási szakadék hatalmas: a fővárosban egy átlagos, hetvenöt négyzetméteres új háromszobás lakás megközelíti a 360 ezer eurót, míg egy hasonló méretű régebbi ingatlanért mintegy 65 ezer euróval kevesebbet kérnek. Egy nyolcvanszázalékos finanszírozású jelzáloghitel esetén ez nemcsak tizenháromezer euróval magasabb önerőt, hanem havi szinten több mint kétszázharminc euróval magasabb törlesztőrészletet jelent.
Ennek ellenére a pozsonyi újépítésű ingatlanok piaca meglepő stabilitást, sőt enyhe fellendülést mutatott az idei év második negyedévében. A több mint hétszáz eladott új lakás tizenkét százalékos növekedést jelent az év elejéhez képest, miközben a kínálat is jelentősen, közel négyezer elérhető ingatlanra bővült. A piac egészségét jelzi, hogy a tranzakciószámok növekedését ezúttal nem kísérte az árak elszállása. Az átlagos kínálati ár megállapodott 5600 euró környékén négyzetméterenként. A vásárlói alkalmazkodás itt az alapterületek csökkenésében érhető tetten. A kereslet fókuszába a kompaktabb, megfizethetőbb elrendezések kerültek, amit jól mutat, hogy az eladott új lakások átlagos alapterülete hatvankettőről ötvenhét négyzetméterre zsugorodott.
A használt lakások szegmensében ugyanakkor a gyorsuló áremelkedés más jellegű problémákat vet fel, különösen a befektetési céllal vásárlók számára. Míg a régebbi lakások vételára az elmúlt két évben közel negyedével nőtt, a bérleti díjak csupán tíz százalékkal emelkedtek. Pozsonyban az átlagos bérleti díj jelenleg tizennyolc euró körül mozog négyzetméterenként, ami azt jelenti, hogy a befektetési célú ingatlanvásárlások megtérülési ideje érezhetően kitolódott.
A lakosság egy része a tavaszi hónapokban még igyekezett kihasználni a meglévő hitelfeltételeket, attól tartva, hogy lemaradnak a jó lehetőségekről, ám ez a pszichológiai hajtóerő mostanra kimerülni látszik.
A jövőbeli kilátásokat egyértelműen a makrogazdasági környezet határozza meg, amely jelenleg nem kedvez a további drasztikus áremelkedéseknek. A szlovák gazdaság egyszázalékosnál is lassabb idei növekedése, az ősszel várható államháztartási konszolidációs csomag, valamint az Európai Központi Bank kamatpolitikája mind szűkítik a lakosság pénzügyi mozgásterét. Az olcsó hitelek korszaka lezárult, ami a kereslet elkerülhetetlen lehűlését hozza magával. A következő időszakban így az árak – különösen az újépítésű prémium kategóriákban – várhatóan stagnálni fognak, míg a használt lakások piacán a drágulás üteme megszelídülhet, egészségesebb és fenntarthatóbb mederbe terelve ezzel a hazai ingatlanpiacot.
