Mikor érhet véget az ingatlanárak emelkedése?
Érdemes még a jelenlegi magas árak mellett is ingatlant vásárolni, vagy hamarosan csökkenni fog az árszínvonal és kipukkad a lufi? Esetleg a lakáshitelek rekordalacsony kamatlábainak emelkedése miatt jobb, ha már nem halogatjuk a vételt? Számos kérdés, amely az infláció miatt dráguló mindennapokban sokak életét befolyásolja.
A szlovákiai ingatlanpiac nagyon érdekes közgazdasági szempontból, de azért számos ismeretlennel működik. Először is látnunk kell, hogy még a kommunizmus utáni átalakulás eredményeként nálunk a legtöbb állampolgár saját lakásban él, Európa nyugati részén ez nem feltétlenül van így. Ezt támasztják alá a tavaly közzétett adatok is, melyek szerint az Európai Unió lakosságának 69,8 százaléka él saját tulajdonú ingatlanban.
Mindezek mögött elsősorban a kilencvenes évek lakáspolitikáját kell keresni, hiszen a tömblakások magántulajdonba kerültek, sokan lettek tulajdonosok, s a mai napig ragaszkodunk ehhez a megoldáshoz, s talán nem is véletlenül. Egyébként is, a Sme rodina által hirdetett bérlakásprogram még csak ígéret, pedig a Pozsonyban dolgozók számára nagy segítség lehetne.
Más kérdés, hogy milyen színvonalú ingatlanokról beszélünk, hiszen Szlovákiában azért messze vagyunk a nyugati átlagtól ezen a téren, bár a fejlődés tagadhatatlan.
Decemberben a Szlovák Nemzeti Bank adatai alapján a bankok 1,633 milliárd euró értékben hiteleztek ügyfeleiknek ingatlan vásárlására, amely történelmileg a legmagasabb összeg. Eközben az átlagos, 0,87 százalékos kamatláb is történelmi csúcs, mert soha nem volt ilyen alacsony az átlagkamat, ami érthetővé teszi a nagy érdeklődést a hitelek iránt, ezzel együtt pedig az ingatlanok iránti jelentős keresletet.
Meddig tarthat mindez? A kérdést egyre gyakrabban teszik fel a közgazdászoknak, s a szakemberek egyértelműen úgy vélik, már csak rövid ideig, hiszen az Európai Központi Bank sok más nemzeti bankhoz hasonlóan közbe fog lépni a magas infláció miatt. A helyzet ugyanakkor nem egyszerű, hiszen az euróval fizető országokban már megszokták az alacsony kamatlábakat, miközben a banki befektetések szempontjából az elmúlt időszak nem volt túl kedvező, hiszen akár negatív kamatlábak is előfordultak néhány országban.
Alacsony hitelkamatláb, magas infláció, ez mind a kereslet növekedését idézte elő, tehát ha ezen a téren változás következik be, akkor vélhetően lassul majd a drágulás az ingatlanpiacon, ha azonnal nem is áll meg.
A pénzügyi tanácsadók a jelenlegi árnövekedés kapcsán elmondják, a legutóbbi gazdasági válság óta nagy változás nem következett be a lakáshitelek területén, hiszen nőttek ugyan a bérek, ahogy a lakások ára is, közben a kamatlábak 4 százalék környékéről 1 százalék alá süllyedtek. Az átlagpolgár nagyságrendileg nettó bérének hasonló részét költi a lakhatásának biztosítására. Más kérdés, hogy nem mindegy hány éves korában vásárolta az ingatlant.
A pénzügyi tudatosság ugyanis egyre fontosabb témává vált az elmúlt években, hiszen Szlovákia lakosságának eladósodottsága óriási méreteket öltött, tehát a felvilágosításra szükség van.
Eközben nekem is, mint a témát több éve kutató közgazdásznak, el kell ismernem, a jelenlegi trendek nem könnyítik meg a dolgunkat. A legtöbbször éppen azzal kezdjük a témát, hogy mennyire fontos a megtakarítások mellett belevágni egy nagyobb befektetésbe, de a jelenlegi lakásárak világában a pénzügyi tanácsadók is más megoldást javasolnak.
Hiába az egyre szigorúbb korlátozások, vagyis a lakás értékének 80 százalékig adott hitel, az éves jövedelem nyolcszorosáig terjedhető hitelösszeg, mégis egyre inkább a gyorsabb vételt javasolják egy huszonévesnek.
A helyzet ugyanis úgy fest, hogy amíg mondjuk a fiatal összespórolja a lakás arának 20 százalékát, addig legalább 4-5 évet kellene dolgoznia, s a megtakarított eurómennyiség már lehet csak az adott ingatlan alig 10 százalékára lenne elegendő a folyamatos áremelkedés mellett.
Ezért aztán inkább jönnek az alternatív megoldások, a szülők lakásának bevonása a hitelbe, más pénzügyi források kiaknázása, mert valóban sokan érzik úgy, nincs már idejük várni. A hitelek kamatlábainak emelkedése ugyanakkor az előrejelzések szerint nem lesz olyan drasztikus, mint attól sokan félnek, de abban a legtöbb szakértő egyetért, hogy az nem dönt rosszul, aki ma 10 éves fixáció mellett köti le hitelét, mert azzal majdnem biztosan jól jár hosszabb távon. Az is igaz, hogy ilyen megoldást csak a szlovákiai lakáshitelek tizedénél találunk, mert a bankok nem mindegyike kínálja, s ennek a kamatlába ma sincs egy százalék alatt.
Ahogy látjuk, ezen a téren is szükség volna a központi beavatkozásra, egyrészt az Európai Központi Bank (EKB) részéről, másrészt állami szinten is megfelelő szintre helyezni a lakhatást elősegítő támogatásokat.
Azok ugyanis az utóbbi időben egyre kisebb szerepet játszanak, s úgy tűnik, a szlovákiai fiatalok magukra, vagyis inkább a piaci folyamatokra lettek hagyva, pedig az életüket meghatározó befektetés esetében nem így kellene lennie.
Megjelent a Magyar7 2022/7. számában.
