Az első ingatlanvásárlás csapdája
A 20-30 év közötti fiatalok valószínűleg az átlagosnál gyakrabban nyitják ki a nehnutelnosti.sk-t vagy más ingatlanokkal foglalkozó oldalakat.
Élénken érdeklődnek az első saját házuk, lakásuk iránt, gyakran azonban csalódottan zárják be az oldalt. Nem a kínálat miatt csalódottak, egyszerűen az árak rettentik el őket. Az első saját ingatlan megvásárlása rengeteg spórolással, lemondással és munkával jár, és még így sem biztos, hogy hozzájuthatnak.
A döntéshozóknak már jóval korábban reagálniuk kellett volna erre a problémára, a megoldásra – ha nevezhetjük egyáltalán annak –azonban egészen az idei évig várni kellett. A Szlovák Nemzeti Bank a 35 év alatti, első saját otthonukat megvásárló fiatalok számára 90 százalékra emelné a lakáshitelek maximális hitel/fedezet arányát. Gyakorlatban ez azt jelenti, ha minden egyéb feltétel teljesül, az ingatlan értékének akár 90 százalékát is finanszírozhatná a bank, így a korábbi 20 helyett már 10 százaléknyi saját forrás is elég lehetne. Az eredi tervek szerint ez már idén októberben érvénybe lépett volna, azonban Szlovákiában élünk, ahol általában a dolgok nem valósulnak meg az eredeti tervek szerint, így ezt is 2027. január 1-jére halasztották.
Ez egy 200 ezer eurós lakásnál húszezer eurós különbséget jelent. Húszezer euró pedig egy huszonéves vagy harmincas évei elején járó ember számára nem aprópénz. Lehet két-három évnyi megtakarítás. Lehet a szülők segítsége. Lehet egy örökség. És éppen itt kezdődik a történet érdekesebb része. Mert a 10 százalékos önerő nem azt jelenti, hogy a fiatalok hirtelen gazdagabbak lesznek. Nem jelenti azt sem, hogy a lakások olcsóbbá válnak. Csupán azt jelenti, hogy kevesebb pénzzel is be lehet kopogtatni a banknál. Ez azonban egyszerre lehet nagy segítség és veszélyes csapda.
A jegybank terve ezért emberi oldalról nézve teljesen érthető. Egy fiatal pár számára a 90 százalékos finanszírozás jelentheti azt a különbséget, hogy még évekig albérletet fizetnek, vagy inkább a saját ingatlanjuk törlesztőrészletét finanszírozzák. Szlovákiában egyébként az emberek jellemzően szeretnek saját ingatlannal rendelkezni, a nyugat-európai országokban például ez nem bevett szokás, ezen a téren is különbségek figyelhetők meg a népek gondolkozása között.
Csakhogy a lakáspiacnak van egy kellemetlen tulajdonsága, ha több ember kap lehetőséget arra, hogy ugyanazt megvásárolja, attól még nem lesz több lakás. És itt válik igazán érdekessé az NBS elképzelése.
A jegybank ugyanis nem egyszerűen lazítana a szabályokon. A fiatal elsőlakás-vásárlóknak kedvezőbb feltételeket adna, miközben a harmadik és minden további lakóingatlan megvásárlásánál 80-ról 70 százalékra csökkentené a maximális hitelarányt. Vagyis miközben a saját otthonukat kereső fiatalnak kevesebb önerő is elég lehetne, a több ingatlannal rendelkező befektetőnek éppen ellenkezőleg, mélyebben kellene a zsebébe nyúlnia.
Ezért a valódi kérdés nem az, hogy jó ötlet-e a 10 százalékos önerő. Jó ötlet. Egy olyan fiatal számára, aki stabil jövedelemmel rendelkezik, képes fizetni a törlesztőrészletet, és valóban első otthonát vásárolja, ez komoly segítség lehet. A kérdés inkább az, ami ez után következik.
Mert egy lakásvásárlás nem akkor válik nehézzé, amikor aláírjuk a hitelszerződést, hanem amikor húsz-harminc évig minden hónapban fizetni kell. A tízszázalékos önerő csökkenti a belépési küszöböt, de egyúttal nagyobb hitelt és nagyobb eladósodottságot is jelent. Ezért a fiataloknak nem azt kellene megtanítani, hogyan lehet a lehető legkisebb önerővel lakást vásárolni, hanem azt, hogyan lehet úgy lakást venni, hogy közben ne váljon az egész életük a hitel törlesztésévé.
