Nyilvántartásba veszik a lakásárakat

A módosítás több változást hoz, amelyek a tervek szerint felszámolják a bürokráciát, valamint megkönnyítik a polgárok és a geodéták életét. A kataszter az utóbbi években több szolgáltatást felgyorsított és intézésüket nagyon leegyszerűsítette a hatékony elektronizáció által.

A törvénymódosítás egyebeken kívül bevezeti az ingatlanárak nyilvántartásba vételét. „Eddig csak a mezőgazdasági földterület értékét tartották nyilván a telekkezelés után. Azt sem igazán szerencsésen, mert az egész telek árát vették nyilvántartásba, nem az egy négyzetméternyi területért fizetett árat” – mondja Erik Ondrejièka ingatlanszakértő. „Ez azt jelenti, hogy ha a telket felosztották, a kataszterben az ára ugyanolyan maradt. Sokkal szerencsésebb lenne az egy négyzetméternyi területért fizetett árat nyilvántartani, aztán teljesen mindegy, mekkora a telek” – mondja.

Az új jogszabály értelmében azt az árat veszik nyilvántartásba, amelyet az iratban deklarálnak, vagyis az az ár, amelyért más tulajdonába kerül az ingatlan. „Ez problémát jelent, mert többféle árat ismerünk” – figyelmeztet a szakértő. A hivatalos árat becslő állapítja meg. Az úgynevezett kontraktuális ár az iratban, vagyis az adásvételi szerződésben található. „Az árnak azonban nem kell piacinak lennie, különféle hatások terhelhetik azt. Például valakinek az ember eladja a lakását, és a vevő ott családtagját ápolja. Ez jelentősen csökkentheti az árat, ez már nem a piaci ár. Nehéz tehát ez alapján ártérképet felállítani, amely alapján a jövőben az embereknek ingatlanadót kellene fizetniük a jövőben” – mondja Ondrejièka. Ilyen ugyanis az állam szándéka.

A szakember szerint a legnagyobb problémát az úgynevezett kumulált árak jelentik. „Ahhoz, hogy ezek az árak ne kerüljenek bele a szerződésekbe, a Polgári törvénykönyvet kellene megváltoztatni. „Eladhatnak kiskertet, amelyben kerti házikó található, különféle növények, fák, ezen kívül valahol másutt lakást is adhat el egy adott személy, és mindez egy iratra kerül ár, ott pedig a végső ár található. Egy tulajdonosi egészről van szó, ebből azonban nem lehet megállapítani az egyes ingatlanok eladási árát. A kataszter nyilvántartja az árakat, amelyek az iraton vannak, és ez gyakran semmiben nem segít” – mondja a szakértő.

Ha ennek máshogy kellene lennie, minden ingatlanátíratáshoz becslőt, bírósági szakértőt kellene hívni, aki megállapítaná az adminisztratív árat. Leginkább a bankok kérik a hivatalos becsléseket, ha az ember hitelre vásárolja az ingatlant. „A pénzügyi házak igyekeznek ezt objektíven csinálni, hogy ne szenvedjenek kárt, ha az adós nem törleszti a hitelt. El kell azonban mondani, hogy az ingatlanárak nagyobb adatbázisa esetén, egy konkrét területen vagy helyen és időben megszűnik több zavaró tényező, az ár objektivizálódik – mondja a szakértő.

Gyorsabb törlés

5 napra csökken a zálogjog törlésének ideje. Bár eddig a törvény 60 napot írt elő, a kataszteri hivatalokban gyorsabb ügyintézésre törekedtek. A gyorsító illeték meggyorsíthatta a betétekről szóló döntést, a zálogjog törlése bejegyzés által történik. 30 nap a határidő a kataszterbe történő betétre, a jegyzői jegyzőkönyv esetében 20 nap. A gyorsító illeték az egész procedúrát 15 napra rövidítette le. „De ebben az esetben olyan bejegyzésről volt szó, amikor a kataszter csak kiírta a bizonylatot, amely alapján törölték a zálogjogot a tulajdonlapról” – mondja a szakértő.

Nagyon fontos a hiba javításának lehetősége a kataszterben, amelyet a törvénymódosítás bevezet. A kataszterben ugyanis hibás adatok is vannak, amelyek a legrégebbi információs rendszerünk működtetése során kerültek bele. Sok esetben a kataszter úgynevezett dupla tulajdonjogot tart nyilván. „Vagyis két tulajdonos deklarálja tulajdonjogát ugyanahhoz az ingatlanhoz vagy annak részéhez. A kataszternek eddig nem volt lehetősége az elégséges jogi elrendezésre ahhoz, hogy a duplicitást megszüntesse. Bizonyos körülmények között csak akkor kerülhetett rá sor, ha mindkét tulajdonos egyetértett a duplicitás megszüntetésével.

Ha az egyik tulajdonos nem értett egyet vele, akkor bírósági eljárás, per következett. Gyakran csak triviális hiba miatt jött létre a hiba. Például valaki örökölt egy ingatlant, amelyet nem kellett volna megörökölnie, mivel a közjegyző nem pontos adatok alapján tárgyalta meg az örökséget. Néha hibázott a kataszteri hivatal alkalmazottja is, de törvényhozási okok miatt nem tudta kijavítani a hibát. „A hibás adatok jelenlétének a kataszterben sok oka van, gyakran ezek a hibák a kataszter vezetésének mechanizmusából következtek, amely a múltban nem volt tökéletes. Jelenleg csaknem minden művelet a kataszteri hivatalban számítástechnikai környezetben zajlik, amely nagy mennyiségű automatikus ellenérzési művelet kivitelezését teszi lehetővé, és már nem növekszik a hibák száma, hanem naponta távolítják el azokat.

Mi számít épületnek a kataszter szerint?

A Szlovák Köztársaság Geodéziai, Kartográfiai és Kataszteri Hivatala (ÚGKK SR) a jövőben központilag dönt arról, hogy mi lesz a kataszteri nyilvántartás és nyilvántartásba vétel tárgya. Eddig a nyilvántartásba vétel tárgyáról a járási hivatalok döntöttek, és döntésük nem volt egységes. Leginkább arról van szó, hogy a konkrét épületet be kell-e írni a kataszterbe. Az építkezési törvény értelmében ugyanis nemcsak a konkrét épületek számítanak épületnek, hanem a mérnöki hálózatok, árbocok, trafóállomások, utak, vízi épületek, duzzasztógátak és sok más objektum is. „A kataszter ezeket az épületeket bizonyos jellemzőkkel rendelkező telkekként tartja nyilván. Vagyis mint a telek bizonyos fajtáját és más kódokat, amelyek meghatározzák a telek kihasználásának módját” – mondja Ondrejièka. Ez a probléma az EU-források kiaknázása során volt aktuális. A szubjektumoknak, amelyek hozzá akartak jutni az EU-forrásokhoz, tulajdonlappal kellett rendelkezniük az ingatlanra vonatkozóan.

Ez például a falvakat érintette, amelyek EU-forrásokból akartak járdát építeni. Gyakran kétségek merültek fel, hogy az épületnek benne kell-e lennie a kataszteri nyilvántartásban. A kataszter nem tartja nyilván az utakat, a felvonókat, a falakat. Most az ÚGKK dönt majd központilag arról, hogy az épület benne legyen-e a nyilvántartásban, nem pedig a járási hivatalok. A törvénymódosítás után ez a Szlovák Köztársaságban egységes lesz. A törvénymódosítást a szakember pozitívan értékeli. „Biztosan jó lépés előre, bár a jövőben új törvényre lesz szükség. A törvénymódosítás a kataszter legnagyobb fájdalmait fogja megoldani” – állítja a szakértő.

Miről szól a kataszteri törvény törvénymódosítása?

• A hibák kijavítása a kataszteri nyilvántartásban

• A hiba kijavításakor eltűnik a duplicitás a tulajdonjogot illetően

• Döntés a kétségekről, mi a tárgya a nyilvántartásba vételnek

• A kataszteri nyilvántartás adatainak közzététele központi szinten (leginkább elektronikusan), figyelembe véve a személyi adatok védelmét

• Az ingatlanárak nyilvántartásba vételének bevezetése (az adótérképek kezdetét jelentheti)

• A tulajdonjog bejegyzésének ideje 30 napra csökken, a bejegyzés kivitelezésére vonatkozó javaslatot elektronikus nyomtatvány segítségével oldják meg

• 5 nap lesz a tulajdonjog törlésének határideje

• Az irathoz nem kell előterjeszteni a geometriai tervet, ha az hitelesített lesz

• A geodéziáról és kartográfiáról szóló törvénybe bekerülnek a hivatal kompetenciái a földmérő igazolvány kiadásával kapcsolatban – két igazolvány helyett csak egy lesz, amely lehetővé teszi a geodéták számára, hogy hozzáférjenek a kataszter adataihoz, és idegen ingatlanok területére léphessenek a földmérő munkák végzése során

• A törvénymódosítás kialakítja a feltételeket a közigazgatás elektronizációjához a kataszter területén, vagyis a kataszter elektronikus szolgáltatásainak működtetését EU-forrásokból