Minden út a bérlakásokhoz vezet?
2025 elején Szlovákiában a bérlakáspiac jelentős átalakuláson megy keresztül. Az utóbbi években a kereslet látványosan megnőtt, miközben a kínálat továbbra is szűkös, és ez az aránytalanság folyamatosan növekvő bérleti díjakhoz vezetett. A kormány láthatóan igyekszik sikerre vinni az előző ciklusban indult, de meg nem valósított bérlakásprogramot.
A legnagyobb nyomás a fővárosban, Pozsonyban érzékelhető, ahol a bérlakások iránti kereslet olyan magas, hogy egyes lakások már a hirdetés napján bérlőre találnak. A Nehnuteľnosti.sk legnagyobb szakportál szerint ez a tendencia nemcsak a belvárosi régiókat érinti, hanem Pozsony külsőbb kerületeit, például Főrévet is, ahol szintén dinamikusan emelkednek az árak. Míg 2022 első negyedévében egy háromszobás lakás bérleti díja a belvárosban átlagosan 971 euró volt, 2025-re ez az összeg már elérte az 1200 eurót. Ruzsinóban hasonló mértékű drágulás következett be, ott a bérleti díjak 709 euróról 840 euróra nőttek.
A keresleti oldal ilyen mértékű erősödésére az is a magyarázat, hogy Szlovákiában a bérlakások aránya messze elmarad az európai átlagtól.
Ezen a téren a volt kommunista államokban nagyjából egyforma a helyzet, a lakóingatlanok túlnyomó többsége még napjainkban is magántulajdonban van, hiába telt el csaknem négy évtized. A hivatalos adatok alapján a bérlakások 2024 végén csupán a teljes lakásállomány 4 százalékát tették ki. Ezzel szemben a nyugat-európai országokban ez az arány jellemzően 20 és 60 százalék között mozog, ami rávilágít a szlovák lakáspolitika egyik specifikumára. A jelenlegi lakáspiaci struktúra nem biztosít elegendő lehetőséget azok számára, akik nem kívánnak, vagy nem tudnak saját tulajdonú ingatlant vásárolni.
Ebbe a csoportba nemcsak azok sorolhatók, akik nem engedhetik meg maguknak a saját lakás luxusát, hanem azok is, akik tudatosan nem akarnak letelepedni, életüket nem egy városban képzelik el hosszabb távon.
Eközben a piaci trendek másik oldalán azt látjuk, hogy érdemes ingatlanba fektetni, sőt, mindenütt azt hallja az ember, hogy a befektetési célú ingatlanvásárlás a legjobb üzlet, s aki biztos megtérülést akar, vásároljon lakást. Már nemcsak azokat igyekeznek meggyőzni, akik a jólmenő vállalkozásaikból szerzett profitot szeretnék tovább gyarapítani, hanem azokat is, akik fiatalon, kötelezettségek nélkül jutottak átlagon felüli jövedelemhez.
Ettől függetlenül a bérlakások is fontosak, tény azonban, hogy az elmúlt időszak magas inflációja és az emelkedő kamatlábak hatással voltak az építkezésekre.
2024 utolsó negyedévében lassult az új építkezések elindítása, ami hozzájárult az egész évi gyenge teljesítményhez. Tavaly Szlovákiában a befejezett lakások száma 18 ezer alá csökkent, míg az újonnan megkezdett építkezések száma alig 15 ezer. Ebből a szempontból a nyolc megyéből háromban volt rosszabb az eredmény, mint a járvány előtti időszakban, míg az új beruházások indítása terén hét régió is passzívnak mutatkozott. A befejezett lakások száma a pandémia előtti átlaghoz képest Kassa megyében magasabb volt, míg Eperjes és a Zsolna megyében kétszámjegyű növekedést mutatott. Ezzel szemben a négy nyugat-szlovákiai, valamint Besztercebánya megye lemaradt az új lakások befejezésében.
Az első ilyen jellegű projekt Pozsony Főrév városrészében a százlakásos Gyümölcsös kert (Ovocné sady) nevű lakóparkban valósult meg. Ezeknek 35 százalékát állami alkalmazottak számára tartják fenn, különösen az egészségügyben dolgozók, például nővérek és szülésznők számára, akik a Pozsonyi Egyetemi Kórházban dolgoznak. A lakások 2025 áprilisától válnak elérhetővé.
A kormány célkitűzései nem korlátozódnak kizárólag a fővárosra. Zsolna, Nyitra és Kassa is szerepel a tervek között, mint lehetséges fejlesztési helyszínek. Kassán például egy tízéves terv részeként 5400 bérlakást kívánnak építeni az Államilag Támogatott Bérlakások Ügynöksége, az önkormányzat és egy osztrák befektető együttműködésében. A lakások bérleti díját szabályozzák, a piaci áraknál kedvezőbb lesz, így valódi alternatívát nyújthatnak azoknak, akik nem engedhetik meg maguknak a drága albérletet vagy a jelzáloghitelekkel terhelt saját tulajdont. A program része az is, hogy a munkáltatók havonta négyzetméterenként négy euró támogatást nyújthatnak dolgozóiknak, maximum 360 euró értékben. Ez az összeg adó- és járulékmentes, valamint elszámolható költségként.
Mindezek az intézkedések azt a célt szolgálják, hogy Szlovákiában növekedjen a lakhatás elérhetősége, különösen azok számára, akik a jelenlegi piaci feltételek mellett kiszorulnak a lakáshoz jutás lehetőségéből.
Az elmúlt években jelentős volt a drágulás. A múlt év végén a legjelentősebb áremelkedést Pozsonyban és Kassán jegyezték fel. A főváros belvárosában a kétszobás lakások ára 20 százalékkal nőtt, míg Kassán a háromszobás lakások esetében volt ekkora az áremelkedés. E városok legdrágább részein a háromszobás lakások átlagos havi bérleti díja meghaladta az ezer eurót. Az elmúlt két évben a bérleti díjak Szlovákia-szerte több tíz százalékkal emelkedtek. Az elemzők szerint ezt az ukrajnai háború, illetve a menekültek beáramlása, a drága jelzáloghitelek, valamint a kollégiumi árak növekedése okozta. Arról sem szabad megfeledkeznünk, hogy mivel a lakások ára gyorsabban növekszik az alapanyagok és a munkaerő drágulása miatt, mint amilyen ütemben csökkennek a hitelkamatok, az emberek nagy része számára még mindig elérhetetlen a saját ingatlan, így a bérlakások iránti igény továbbra is erőteljes marad.
Megjelent a Magyar7 2025/12. számában.
