Januártól sokaknak mélyebben a zsebükbe kell nyúlniuk az ingatlanvásárlásnál
Aki a közeljövőben újabb ingatlan vásárlását tervezi, annak nem érdemes sokáig halogatnia a döntést. A Szlovák Nemzeti Bank (NBS) jövő januártól életbe lépő szigorítása jelentősen átírhatja a finanszírozási feltételeket, és a harmadik vagy többedik ingatlan megvásárlásához jóval magasabb önerőt követelhet meg a bankoktól. A tévhitekkel ellentétben az új szabályozás messze nem csak a nagytőkés befektetőket érinti hátrányosan, hanem azokat a hétköznapi családokat is, ahol egy öröklés vagy a partnerek közös otthonteremtése révén papíron több ingatlan is a nevükre kerül.
A szlovákiai ingatlanpiac és a hitelezési szektor egy komoly fordulópont felé közeledik, amely alapjaiban változtathatja meg a finanszírozási stratégiákat. Jelenleg, ha az ügyfél megfelel a hitelképességi feltételeknek, egy ingatlan vételárának akár a 80 százalékát is fedezheti jelzáloghitelből. A jegybank által javasolt és a jövő év elejétől alkalmazandó új szabályozás értelmében azonban a harmadik és minden további lakóingatlan esetében ez a maximális finanszírozási limit (LTV) 70 százalékra csökken. Ez a gyakorlatban azt jelenti, hogy a bankok a vételár kisebb hányadát hitelezik meg, azaz a vásárlóknak érezhetően több saját megtakarítást kell felmutatniuk a tranzakció sikeres lebonyolításához.
Gyakori tévedés azt feltételezni, hogy ez a lépés kizárólag a kiadási céllal lakásokat halmozó befektetők megfékezésére szolgál. Ennek értelmében egy újonnan vásárolt közös otthon is könnyen a harmadik ingatlannak minősülhet a hitelintézet szemében, ha például a pár mindkét tagja rendelkezik már egy-egy saját lakással.
Szintén váratlan akadályt jelenthetnek az örökölt tulajdonrészek. Sokan nem is tudatosítják, hogy egy szülői házban megszerzett, ötven százalékos vagy annál nagyobb tulajdonrész jogi értelemben már ingatlanbirtoklásnak számít, amely egy már meglévő saját lakás mellé párosulva azonnal szigorúbb hitelbírálati kategóriába sorolja a következő vásárlást.
A szigorítás pénzügyi hatásai rendkívül kézzelfoghatóak, és sok esetben a hitelképesség legfőbb gátjává válhatnak. Előfordulhat ugyanis, hogy a hiteligénylő havi jövedelme papíron bőségesen elegendő lenne a törlesztőrészletek fizetésére, a megemelt önerőt azonban nem tudja egy összegben előteremteni.
Egy 250 ezer euró értékű ingatlan esetében a jelenlegi, 80 százalékos limit mellett 50 ezer euró saját tőkére van szükség egy 200 ezer eurós hitel felvételéhez. Januártól ugyanebben a szituációban a bank legfeljebb 175 ezer eurót adhat, így a vásárlónak már 75 ezer euró készpénzt kell letennie az asztalra.
Egy befektetési célú vásárlásnál így a jövőben már nem csupán az a kérdés, hogy mekkora hozamot termel a bérbeadás, hanem az is, hogy a kezdeti, jelentősen megugró tőkeigény egyáltalán kigazdálkodható-e.
Fontos tisztázni, hogy a bankok a rezidenciális ingatlanokat – tehát a lakásokat, családi házakat, nyaralókat és egyéb, lakhatásra alkalmas épületeket – veszik figyelembe a darabszám megállapításakor.
A szabályozás hatálya alól jellemzően mentesülnek az építési telkek, a mezőgazdasági területek, a külföldön található ingatlanok, valamint azok a befejezetlen építkezések, amelyeket épp a befejezés céljából finanszíroznak.
Mindent összevetve a piac szereplőinek és a lakosságot alkotó hiteligénylőknek egyaránt érdemes időben felülvizsgálniuk a közeljövőre vonatkozó ingatlanpiaci terveiket, hiszen a halogatás hónapokon belül eurótízezrekben mérhető plusz terhet róhat a családi költségvetésre.
