Így kerülje el a vitákat a költözéskor
A bérbeadók és a bérlők többsége a bérleti szerződés megkötésekor elsősorban a megfelelő partner kiválasztására és a feltételek tisztázására koncentrál. Azonban legalább ennyire fontos tisztában lenni azzal is, hogyan zárul majd le ez a jogviszony. A bérlemény elhagyása során a szerződés megfelelő felmondása és az anyagi kötelezettségek rendezése elengedhetetlen; ellenkező esetben a látszólag zökkenőmentes költözés is könnyen kifizetetlen bérleti díjjal, megrongált berendezéssel vagy visszatartott kaucióval kapcsolatos vitákba torkollhat.
Miroslav Kadleček, a Bezrealitky Slovensko portál vezérigazgatója szerint a legtöbb kellemetlenség megelőzhető, ha a feltételek kezdettől fogva egyértelműek, és a felek nyíltan kommunikálnak egymással. Amikor a szerződés a végéhez közeledik, nem elegendő pusztán a költözés dátumát bejelenteni.
A felmondási idők labirintusa
A határozott idejű bérleti szerződések általában a megegyezett időszak lejártával érnek véget. Ha azonban a bérlő hamarabb szeretne távozni, alaposan meg kell vizsgálnia a szerződésbontás feltételeit.
A szlovák Polgári Törvénykönyv szerinti, hagyományos, határozatlan idejű szerződések esetében a bérlő három hónapos felmondási idővel élhet. Ez az időszak a felmondás kézbesítését követő hónap első napján kezdődik. Például, ha a felmondás október 15-én érkezik meg,a bérleti viszony csak a következő év január 31-én szűnik meg.
Ettől eltérő, speciális szabályok vonatkoznak a rövid távú lakásbérletről szóló törvény alapján kötött szerződésekre. Ezek legfeljebb két évre szóló, határozott idejű megállapodások, amelyek törvényes feltételek mellett meghosszabbíthatók. Itt a felmondási idő rövidebb: legalább egy hónap, bizonyos törvényes indokok fennállása esetén pedig akár 15 napra is csökkenhet. Lényeges különbség, hogy a hagyományos szerződésekkel szemben ebben az esetben a felmondási idő már a kézbesítést követő napon elindul. A bérleti viszony idő előtti megszüntetése azonban mindig csak a törvényben vagy a szerződésben rögzítettek szerint történhet.
A közös megegyezés ereje
Mit tehet a bérlő, ha például egy évre írt alá, de fél év elteltével saját lakást vásárol, és nincs lehetősége az egyoldalú felmondásra? A legcélravezetőbb megoldás a tulajdonossal való megegyezés. Ha a tulajdonos talál új bérlőt, könnyen rábólinthat a korábbi, akár egy hónapon belüli távozásra, így mindkét fél elkerülheti a felesleges anyagi veszteségeket.
Ezt a megállapodást mindenképpen írásban kell rögzíteni. Érdemes egyúttal tisztázni a lakás átadásának időpontját, az utolsó bérleti díj és a rezsiköltségek rendezésének módját, valamint a kaució visszafizetésének részleteit.
„Ha a bérlő időben jelzi a távozási szándékát, a tulajdonosnak több tere marad felkészíteni az ingatlant az új érdeklődő számára. Beütemezheti a lakásbemutatókat, az esetleges javításokat, vagy feladhat egy új hirdetést. A korrekt kommunikáció tehát mindkét fél érdekét szolgálja, és jelentősen leegyszerűsítheti a bérleti viszony lezárását” – magyarázza Kadleček.
Amikor a tulajdonos mondja fel a szerződést
Fontos különbséget tenni a felmondás és a közös megegyezés között. Míg a felmondás egyoldalú jognyilatkozat, a megegyezéshez mindkét fél beleegyezése szükséges. Ha nincs konszenzus, a törvény és az érvényes bérleti szerződés az irányadó. A Polgári Törvénykönyv szerinti hagyományos szerződéseket a bérbeadó csak szigorúan meghatározott esetekben mondhatja fel. Ilyen indok lehet például, ha a tulajdonosnak vagy hozzátartozójának van szüksége a lakásra, ha a bérlő súlyosan megszegi kötelezettségeit, vagy ha több mint három hónapja nem fizet lakbért.
A törvény bizonyos esetekben különleges védelmet is biztosít a bérlőnek. Ha a felmondás oka az, hogy a tulajdonos saját maga vagy gyermekei számára igényli az ingatlant, a bérlő jogosult megfelelő cserelakás biztosítására. Amennyiben a lakbérhátralék miatt kerül sor felmondásra, a bérlő pót-szálláshelyre tarthat igényt, ha igazolja, hogy önhibáján kívül,objektív okokból került anyagi nehézségbe.
A felmondásnak minden esetben írásban kell történnie, konkrétan megnevezve annak okát. A bérlőnek joga van jogi úton megtámadni az érvénytelennek vélt felmondást. A rövid távú lakásbérlet esetén a szabályok itt is eltérnek: a tulajdonos már két havi elmaradás után is felbonthatja a szerződést. Ugyanakkor a törvény egyértelmű: a tulajdonos még súlyos szerződésszegés esetén sem cserélheti le önhatalmúlag a zárakat, nem kapcsolhatja ki az áramot, és nem pakolhatja ki a bérlő holmiját az utcára.
