Új korszak a szlovákiai jelzálogpiacon
Jelentős változásokra készülhetnek a lakáshitelt igénylők Szlovákiában. A Szlovák Nemzeti Bank (NBS) döntése értelmében átalakulnak az ingatlanfinanszírozási szabályok, pontosabban a hitelfedezeti mutató (LTV) felső korlátai. A módosítás a gyakorlatban azt határozza meg, hogy a vételár mekkora részét fedezheti banki kölcsön, és mekkora önrészre van szükség a szerződéskötéshez. A szabályozó hatóság lépése egyértelmű célt szolgál: megkönnyíteni a saját otthonra vágyó pályakezdők helyzetét, miközben gátat szab a spekulatív jellegű, befektetési célú lakásvásárlásoknak.
A felügyelet által bejelentett új keretrendszer kifejezetten differenciált megközelítést alkalmaz. A harmincöt évnél fiatalabbak, akik az első saját lakásuk megvásárlása vagy felépítése előtt állnak, a jövőben kedvezőbb feltételekre számíthatnak, hiszen számukra a vételár akár kilencven százalékáig is terjedhet a felvehető hitel összege. Ezzel szemben az általános ügyfélkör számára megmarad a megszokott, nyolcvan százalékos alapszabály.
Érezhetően megszigorodik ugyanakkor a harmadik és minden további lakóingatlan finanszírozása, ahol a kölcsön nagysága nem haladhatja majd meg az ingatlan értékének hetven százalékát, így ezekben az esetekben lényegesen nagyobb saját tőkére lesz szükség.
A jegybank lépése közvetlen válasz a hazai ingatlanpiacon tapasztalható szerkezeti eltolódásra. Az elemzések rámutattak, hogy a vásárlók körében folyamatosan nőtt azoknak az aránya, akik már rendelkeznek saját ingatlannal, sőt ma már minden ötödik folyósított jelzáloghitel olyan ügyfélhez kerül, aki legalább két ingatlan tulajdonosa. A szabályozó éppen ezért határozott választóvonalat kíván húzni az életkezdést jelentő otthonteremtés és a kiadási célú ingatlanhalmozás közé.
Vladimír Dvořáček, a Szlovák Nemzeti Bank banktanácsának tagja a döntés hátterét ismertetve rámutatott, hogy a legfőbb törekvés a piaci egyensúly helyreállítása. Kifejtette, a fiatal generációk számára a csökkentett önrész elvárásával kívánják elérhetőbbé tenni az első lakást, míg a harmadik vagy további ingatlant megcélzók esetében tudatosan várnak el magasabb saját megtakarítást.
A döntéshozók szerint ez a különbségtétel nemcsak méltányosabb környezetet teremt a saját otthont keresők és a befektetők között, hanem a pénzügyi stabilitást fenyegető rendszerszintű kockázatokat is hatékonyan mérsékli.
A piaci szereplőknek nem kell azonnali fordulatot kezelniük, a szabályozás ugyanis 2027. január 1-jén lép érvénybe, ráadásul fokozatos átmenettel. A hosszabb felkészülési időszak elengedhetetlen a kereskedelmi bankok számára, hiszen ki kell építeniük a szükséges belső ellenőrzési mechanizmusokat, köztük a kérelmezők tulajdonában lévő ingatlanok pontos számának megbízható nyilvántartását és vizsgálatát. A standard ügyfélkör számára az alapszabályt továbbra is a nyolcvan százalékos finanszírozási plafon jelenti majd, miközben a pénzintézetek a jövőben is fenntarthatnak egy szűkebb hitelkeretet a kilencven százalékos konstrukciók korlátozott mértékű folyósítására.
