Történelmi csúcson az ingatlanárak Szlovákiában
Történelmi csúcsokat döntenek a szlovákiai ingatlanárak, miközben a jelzáloghitelek már korántsem olyan olcsók, mint néhány évvel ezelőtt. Adódik tehát a kérdés, hogy vajon a jelenlegi piaci környezetben érdemes-e ingatlant venni vagy eladni, esetleg kifizetődőbb kivárni. Erre a dilemmára azonban nincs egyértelmű és egyszerű válasz – hívta fel a figyelmet legújabb elemzésében Mária Valachyová, a Slovenská sporiteľňa vezető közgazdásza.
A saját célra történő ingatlanvásárlás esetében az elemző szerint a jövedelem stabilitása, a megfelelő pénzügyi tartalék és a hosszú távú tervezés sokkal nagyobb súllyal esik latba, mint a tökéletes piaci időzítés hajszolása. A befektetési célú ingatlanoknál azonban a kalkuláció már jóval összetettebb folyamat.
Az elmúlt hat év során a szlovákiai ingatlanárak kis híján megduplázódtak. Egy négyzetméternyi lakóingatlan átlagára jelenleg meghaladja a 3000 eurót. Míg Pozsonyban és környékén ez az érték nagyjából 4000 euró, Kassán pedig 2800 euró körül mozog, addig az ország többi részén 1700 és 2300 euró közötti négyzetméterárakkal kell számolni.
Ha ezeket az áremelkedéseket összevetjük a szlovákiai lakosság rendelkezésre álló jövedelmének növekedésével, a piac egyértelmű túlhevülésének jelei mutatkoznak. Az árfelhajtó tényezők között az elégtelen újépítésű kínálatot, valamint a korábban tapasztalt olcsó jelzáloghiteleket érdemes kiemelni. Hosszú távon azonban az áraknak igazodniuk kellene a gazdasági fundamentumokhoz, különösen a lakosság jövedelmi viszonyaihoz. Valachyová rávilágított, hogy az ingatlanárak és a jövedelemnövekedés közötti eltérés miatt az árak enyhe korrekciója egyáltalán nem zárható ki. Ennek ellenére hosszú távon a gazdaság és a jövedelmek bővülésével számolnak, ami óhatatlanul magával vonzza az ingatlanárak további emelkedését is.
Ezzel párhuzamosan a jelzáloghitelek kamatainak csökkenésére jelenleg nem érdemes számítani. A Hormuzi-szorosban zajló konfliktus inkább az ellenkező tendenciát erősíti: az Európai Központi Bank (EKB) irányadó kamatai, és ezzel összefüggésben a gazdaság egyéb kamatlábai is tovább emelkedhetnek. A közgazdász úgy véli, hogy a hitelek olcsóbbá válása nincs napirenden, sokkal reálisabb forgatókönyv azok enyhe drágulása.
Mindezek ellenére egy pályakezdő fiatalnak, aki a saját lakhatását próbálja megoldani, nincs oka a kivárásra, hiszen az árak hosszú távú trendje egyértelműen növekvő. Ha a vásárlás nem befektetési vagy spekulatív célú, az időzítés másodlagos kérdéssé válik. Sokkal fontosabb a karrierben és a fizetésben elért személyes előrelépés. A törlesztőrészletek jövedelemhez viszonyított aránya az idő előrehaladtával csökkenni fog, így a fizetés megőrzése mellett az esetleges kamatingadozások is menedzselhetőek maradnak.
Befektetési célú lakásvásárlásnál azonban jóval árnyaltabb a kép. A döntés meghozatalakor elengedhetetlen az alternatív befektetési lehetőségekkel való összehasonlítás. Bár az elmúlt tíz évben a szlovákiai ingatlanárak 134 százalékkal emelkedtek, az amerikai S&P 500 tőzsdeindex ugyanezen időszak alatt 250 százalékos növekedést produkált.
Fontos hangsúlyozni, hogy a múltbeli hozamok nem garantálják a jövőbeli teljesítményt. Ugyanakkor egy ingatlan hitelre történő megvásárlása sokszor egyszerűbb út, mint azonos összeggel megjelenni a pénzügyi piacokon, mivel az előbbihez kevesebb saját tőke bevonására van szükség.
A két befektetési forma jövedelmezőségét ráadásul az adózási környezet is jelentősen befolyásolja. Az ingatlan bérbeadásakor természetesen számolni kell a bérleti díjból származó bevételekkel, de a mérleg másik serpenyőjében ott vannak a rejtett költségek, például a felújítások és a karbantartás díjai. Ezen tényezők összességében teszik igazán bonyolulttá a befektetési alternatívák objektív összehasonlítását.
