Mi várható a jelzáloghitelek területén?
A szlovákiai jelzáloghitel-piac az idei év elején látványos növekedést produkált, ám a legfrissebb jegybanki adatok és elemzői prognózisok szerint a szektor elérhette a csúcspontját, és elkerülhetetlenül a lehűlés fázisába lép. Bár az ingatlanhitelek állománya az Európai Unió tagállamaihoz képest is kiemelkedő ütemben bővült, a megváltozott makrogazdasági környezet, a fordulatot mutató kamatpálya és a lakosság romló anyagi helyzete együttesen fékezik a korábbi lendületet.
A Szlovák Nemzeti Bank (NBS) pénzügyi stabilitási jelentése rávilágít, hogy a lakáscélú hitelek éves növekedési üteme a tavaly decemberi 7,3 százalékról idén áprilisra 8,5 százalékra gyorsult. Ez a dinamika az egyik legmagasabb volt az egész EU-ban. A háttérben azonban nem a hosszú távú gazdasági optimizmus, hanem egy nagyon is racionális fogyasztói reflex állt. Áprilisban ugyanis a lakosság valósággal megrohanta a bankokat, előrehozva a későbbre tervezett ingatlanvásárlásokat. A hiteligénylők még azelőtt akartak szerződni, hogy a hitelkamatok érezhetően megemelkednének.
Ez a lépés indokolt volt, hiszen a jelzáloghitelek átlagos kamatlába áprilisban 0,1 százalékpontos emelkedéssel elérte a 3,5 százalékot, megállítva a korábbi csökkenő trendet. A piaci konszenzus szerint a kereskedelmi bankok aktuális árlistái alapján a drágulás folytatódni fog, és a hitelkamatok fokozatosan akár a 4 százalékos szintet is megközelíthetik.
A folyamat pontos kifutása az Európai Központi Bank monetáris politikai döntéseitől, valamint a szlovák államkötvény-hozamok alakulásától függ. Az áprilisi kiugró kereslet tehát rendkívüli és egyszeri jelenség volt, amely a következő hónapokban óhatatlanul a volumen visszaesését vonja maga után, ahogy a piac visszatér a természetes egyensúlyi szintjére.
A hitelpiac lassulását több egymást erősítő tényező magyarázza. A magasabb kamatkörnyezet mellett a szűkös kínálat és a lassú építkezési ütem miatt az ingatlanárak továbbra is emelkednek, miközben a szlovákiai háztartások pénzügyi helyzete és jövőképe bizonytalanabbá vált. A munkaerőpiac gyengülése és az inflációs nyomás utóhatásai miatt a családok óvatosabbak lettek, sokan kénytelenek elhalasztani a lakásvásárlást, mivel az aktuális jövedelmi szintjük mellett már nem képesek kitermelni a megemelkedett törlesztőrészleteket.
A jegybank piaci beavatkozásai felemás módon érintik a különböző vevői csoportokat. Az NBS új szabályozása értelmében a bankok a fiatal lakásvásárlók számára akár 90 százalékos hitelfedezeti arányt (LTV) is biztosíthatnak, ami némileg tompíthatja a visszaesést a pályakezdők körében.
Ezzel párhuzamosan viszont a tisztán befektetési céllal vásárlók mozgástere jelentősen beszűkül, mivel számukra a külső finanszírozás maximális mértékét 70 százalékban korlátozták. Ez a szigorítás érezhetően visszaveti az ingatlanbefektetői kedvet, és hozzájárul a piaci kereslet általános mérséklődéséhez.
A szakértők hangsúlyozzák, hogy nem a piac összeomlásáról, hanem egy egészséges korrekcióról van szó. A meglévő hitelek újrafinanszírozása és a kamatperiódusok megújítása folyamatos munkát ad a bankoknak, a magasabb jövedelmű rétegek pedig továbbra is stabil hitelfelvevők maradnak. Amennyiben az infláció tartósan konszolidálódik és a reálbérek növekedésnek indulnak, a piac középtávon ismét erőre kaphat. Rövid távon azonban a kivárás jellemzi a szlovákiai lakáspiacot, ami a bankokat is fokozottabb versenyre és ügyfélszerzési stratégiáik újragondolására kényszeríti.
A lassulás mértékét illetően a pénzintézetek elemzői és a jegybanki modellek is mérsékelt, de stabil növekedést vetítenek előre. A Szlovák Takarékpénztár (Slovenská sporiteľňa) várakozásai szerint a piac éves szinten mintegy 6 százalékos dinamikát tarthat fenn, ami elmarad az elmúlt két év élénkülési ütemétől, de még mindig szilárd eredménynek számít.
A Szlovák Nemzeti Bank több alternatív szcenárióval számol a makrogazdasági adatok függvényében. Ha az új hitelek iránti igény nem csökken radikálisan, és az ingatlanok drágulási üteme csak kismértékben mérséklődik, a hitelállomány növekedése 7 százalék környékén stabilizálódhat.
Abban az esetben, ha a lakásárak növekedése teljesen leáll, és a hitelkereslet tíz százalékkal visszaesik, a bővülés 5 százalékra lassul. A portfólió abszolút zsugorodásától vagy a piac befagyásától még a legrosszabb, stresszteszt jellegű forgatókönyvek esetén sem kell tartani, mivel az új hitelek kihelyezése strukturálisan még mindig messze meghaladja a meglévő tartozások törlesztési ütemét. A szektor teljes megújulása és a korábbi növekedési pályára való visszatérés végső soron a globális inflációs trendektől, a jegybanki kamatvágások ütemétől, valamint a nemzetközi energiapiaci helyzettől függ majd.
