Már nem annyira jó üzlet az ingatlan?
Szlovákiában sokan tekintenek az ingatlanokra az egyik legbiztonságosabb és legkifizetődőbb befektetési formaként, amely nem csupán óvja, de gyarapítja is a megtakarításokat. Bár a jelenlegi ingatlanpiaci konjunktúra igazolni látszik ezt a meggyőződést, a hosszú távú kilátások már korántsem ennyire egyértelműek. Egyre több jel mutat arra, hogy a demográfiai folyamatok radikális változást idézhetnek elő, amely egyes régiókban az ingatlanárak jelentős korrekcióját vagy akár összeomlását is eredményezheti.
A Finax elemzése rávilágított arra a nyugtalanító tényre, hogy az elöregedő társadalom és a népességfogyás miatt bizonyos körzetekben a jövőben komoly nyomás alá kerülhetnek az ingatlanárak. A kockázatosnak ítélt területek közé tartoznak a kassai városrészek, valamint számos dél-szlovákiai járás is. A probléma súlyosságát jelzi, hogy a Szlovák Nemzeti Bank (NBS) is reagált a piaci túlfűtöttségre: a jövő évtől életbe lépő szigorítások révén az ingatlanvásárlásokhoz nyújtott finanszírozás mértéke az ingatlan értékének legfeljebb 70 százalékára korlátozódik, ezzel is hűtve a befektetési célú vásárlások piacát.
Ján Tonka, a Finax személyes pénzügyi és nyugdíjszakértője szerint hiba lenne az ingatlanokat minden körülmények között abszolút biztonságos pénzügyi biztosítékként kezelni. A szakember hangsúlyozza, hogy az ingatlanok univerzális befektetési eszközként való propagálása félrevezető lehet.
A portfólió egyetlen eszközosztályba történő koncentrálása nem tekinthető egészséges pénzügyi stratégiának. A tőke diverzifikálása elengedhetetlen, különösen olyan eszközök irányába, amelyek függetlenek a lokális gazdasági válságoktól, és képesek együtt növekedni a globális gazdasággal.
A demográfiai tényezőket nehéz figyelmen kívül hagyni, mivel ezek formálják leginkább a jövő keresleti oldalát. Míg Szlovákia nyugati régiói – különösen a pozsonyi és nagyszombati kerületek – népességnövekedést mutatnak, addig az ország más részein, például Prievidzán, Csacán, Besztercebányán, illetve Kassa egyes kerületeiben az elmúlt évtizedben tízezrek hagyták el a térséget. Azokon a helyeken, ahol a népességfogyás drasztikus, a kereslet csökkenése sokkal gyorsabban és brutálisabban vezetheti az árak zuhanását, mint amilyen ütemben a növekedés idején az árak emelkedtek.
A demográfiai mutatók már most is intő jelként szolgálnak. Például Kassa III. és IV. kerületében az elöregedési index meghaladja az 1,75-ös értéket, miközben az ingatlanárak továbbra is történelmi csúcson mozognak.
Ez a diszkrepancia előrevetíti a jövőbeli kiigazítás kényszerét. Az abszolút negatív rekorder Myjava, ahol minden egyes 14 év alatti gyermekre két 65 év feletti lakos jut. Az ilyen elöregedő régiókban kialakuló helyzetre Európa és Ázsia több pontján is látunk már példát: ott olyan ingatlanok veszítették el értéküket, amelyekre egyszerűen nincs vásárlói vagy örökösi kereslet.
A befektetőknek érdemes elgondolkodniuk azon, hogy a vagyontömegük egy részét olyan eszközökbe csoportosítsák át, amelyeket nem érint közvetlenül a szlovák népesség kedvezőtlen demográfiai tendenciája.
A széles körű, nemzetközi tőkepiaci kitettséget biztosító ETF-alapok például olyan alternatívát kínálnak, amelyek mentesek a lokális ingatlanpiac kockázataitól, és hosszú távon is hatékony eszközt jelentenek a vagyonmegőrzésre.
